「空拍房仲」帶動農地買賣！ 林峻央：客戶不再只是看到一堆草 原文網址: 「空拍房仲」帶動農地買賣！

▲田中央執行長林峻央。（圖／田中央授權提供，下同）

實習記者魏雅芬／綜合報導

過去農地買賣常受到距離、天氣、環境等等影響，有些買家到現場才發現雜草過多無法進入查看，或是難以看到農地全貌，因此田中央網路科技公司就首創「空拍機」技術應用於農地買賣。執行長林峻央表示，「用俯視的角度拍攝土地，不僅能清楚界定範圍，也能直接給買方更多真實影像」，買賣交易比以往成長1倍，託買賣件數也增加近2倍。

隱形富豪在這！自營商撐起「岡山國」房價，岡山房價倒灌直逼高雄房市熱區

▲岡山的新大樓房價已經站穩每坪17萬元，比起楠梓毫不遜色。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

一般來說在主要城市旁的衛星城市，房市發展都會隨著主要城市一起，但介於高雄和台南間的岡山房市卻與高雄和台南脫鉤，自成1個完整的生活圈，變成南部房市獨樹一格的區域。

岡山區屬於高雄市，但由岡山到高雄市區、及台南市區，所需時間差不多，等於是介於南部2大城市之間，但岡山的房市，卻沒有隨著高雄或台南一起發展。東森房屋高雄路竹美美加盟店店東林峻央表示，岡山周邊有燕巢的大高雄工業區、本洲工業區、路竹科學園區，加上岡山本身的螺絲工業，形成1個獨立生活圈，也就產生獨立的居住需求。

林峻央指出，岡山人買房都會選擇在岡山市區，鮮少往外擴散到其他行政區，聯揚廣告總監李安紘表示，岡山新大樓建案的房價，已經接近每坪17萬元，目前捷運南岡山站旁的和平段，就有新案潛銷中。例如豐嶸建設的預售案「秀泰豐閣」總銷約15億元，規劃31和40坪的純3房產品，預計928檔期將正式進場，而未來最看好的則是87期重劃區。

▲岡山忠誠街是該地的「富人區」，有不少高總價的別墅產品。（圖／記者陳建宇攝）

而岡山的透天別墅價格也不低，林峻央表示，一般的透天新案總價落在1600~1800萬元，但若是地、建坪較大的產品，或位於忠誠街富人區的產品，總價更可能上看2000~3000萬元，甚至比鄰近高雄的楠梓區更貴。

林峻央解釋，岡山周邊因為工廠多，也有許多中小企業主、自營商住在岡山，這些族群口袋深，購屋能力強，才會出現岡山房價、比高雄近郊更貴的狀況。

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路竹房屋仲介 線上看屋網址：http://store.etwarm.com.tw/A0578

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推薦～空拍環景..嘉義縣六腳鄉網室農地

轉載來自  https://www.facebook.com/2Farmfun/   

這塊農地便宜到爆 不信,你看 看完你就賺到」

♞送「網室」,這根本買網室送農地了吧

♞我們來計算一下
775坪 Ｘ 4000 （每坪搭建費)= 310萬
這塊地才賣你338萬,還可以稍微出個價
各位,你看 這不是買網室 送農地嗎？
誇張到爆呀！

♞面積足夠超過756坪,符合蓋農舍條件 過關！
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每年不跟你收 房屋稅 + 地價稅 （持有稅）
＝>其他所有不動產每年皆有稅金喔

之後賺錢不收 房地合一稅
＝>符合農用,不小心賺一倍 都不用繳稅～

點進來看地囉～覺得很棒的話～幫田小編分享 感恩您～

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國宅抽籤後-轉售 合法性 風險研究篇？

國宅抽籤-轉售 合法性研究？

上個月某區有國宅（依據國軍老舊眷村改建條例 眷改）釋出空屋，軍人依照評分抽籤各個國宅，很多消費者得知此訊息，知道說有些人提出來銷售，特前來本店詢問相關的購買問題？是否適法？安全性 如何？是否可以購買？

                                                                                                                             

以下做個探討 歡迎互相研究指教

問題為『我看到了國宅 軍人抽籤後，有些房屋還未登記好就已經拿來銷售，
               我知道國宅是有五年的管制移轉期，那現在是否可以購買 安全嗎？』


解釋如下

購買？當然可以，只要雙方合意，但是卻有很大的風險承擔？

（1）您付錢購買了，但是房屋五年內無法轉移到您的名下，依據
         （國軍老舊眷村改建條例 第24條
           由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得
           自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。）
           必須五年之後才能移轉，那這段時間內，您或許可以搬遷進去入住，等到五年期滿後
           辦理登記過戶，這樣就能手續完備。

           只是 風險呢？

           風險一：賣方五年期間內出信用狀況，房屋被 假扣押/查封，您怎麼辦？

           風險二：賣方五年期滿後，人不在了，產生繼承等相關問題，您怎麼辦？

           風險三：賣方五年期滿後，人不見了找不到人，您怎麼辦？

           風險四：賣方五年期滿後，房價漲了，變相脅迫漲價否則不過戶，您怎麼辦？

           風險五：很多人說，買方可以用 『信託登記』 『以租代買』『預告登記』方式
                           掌控房屋的未來移轉權利？可行嗎？

           風險六：假設今年取得，立即售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（奢侈稅）

           風險七：假設今年取得，明年售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（房地合一）

           風險八：或是利用其他買賣方式，  那未來移轉 被查到了 要怎麼罰？

           風險九：買方於入住期間，發生了漏水 房屋龜裂 等重大房屋瑕疵情事，那
                           買賣方該怎麼辦？

           風險十： 買方購買後不入住，出租給其他人 卻造成凶宅情況，如果反悔購買呢？
                            凶宅可以退還買賣價金，但卻得上法院，事情如何演變？

農地經營團隊-高雄區最大農地 土地銷售團隊 -林峻央的個人部落格

個人經營介紹

林峻央

0986225522

LINE ID: 如下圖

專精於：農地產品研究

我所屬的團隊為

東森美美團隊 經營區域

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從湖內 路竹 岡山 楠梓延伸到 大社 鳥松 大樹區域

美美集團為高雄市 最大房仲農地土地經營團隊

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還搞不懂農地能做什麼，那就快點進來了解一下

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20150814_岡山路竹捷運延伸線(第一階段 捷運紅線南岡山站到岡山車站段)內容規劃概要

大眾捷運-岡山路竹捷運延伸線(第一階段)內容規劃概要

103年6月12核定第一 階段 捷運紅線南崗山站到岡山車站段

以下為公聽會資料 請參閱

請往下

修正農業用地作農業設施容許使用審查辦法～關於綠能 太陽能的區位設置新限制

明確設置綠能設施農地區位 修正申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法
轉貼網址 法源編輯室/ 2015-08-14
http://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=130486.00


行政院農業委員會昨（十二）日表示，嚴重地層下陷地區內，仍有大面積完整之優良農地，原則上應先作農業使用，倘同意設置免與農業經營相結合之綠能設施，與鼓勵農地多元利用政策有所背離，故修正「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」。

農委會指出，因考量再生能源為乾淨綠能，再生能源發展條例第３條第１項第１款、申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第２７條第１項，將太陽能、風力及非抽蓄式水力設施，定義為綠能設施，得於農業用地上以容許使用之方式設置。且原辦法第３０條第１項規定，主要係考量該類土地生產力低，為活化此類土地以助農地多元利用，明定申請設置綠能設施時，免附經營計畫。

農委會說明，故避免申請人申請設置綠能設施之區位，不符立法目的。新修申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第３０條規定，增列農業主管機關得公告嚴重地層下陷地區內不利耕作地；另就黃金廊道農業新方案暨行動計畫，亦推動試辦太陽能發電多元農產業等措施，故一併納入得申請之區位。另配合一併修正申請人應備經營計畫及其應敘明之內容，以茲明確。

關鍵法條在 以下

創新農地應用_0806 於台中金典酒店演講實錄 ~林峻央

創新農地應用_0806 於台中金典酒店演講實錄

內容:農地的買賣非單只是,重複做著不斷地帶看,與客戶在
         價錢上做行情的比較 如此簡單!

         確實有很多從業人員,在農地上認知 只做坪數與case study
         上的填寫與帶看,我常說 充其量是“陪看”。

         我認為農地藏著非常多的專業,農地的價值 謄本內的商機
         農地可以做的利用,與被限制的事項等等
       
         再者~閒置的農地可以產生很多的投資機會,我們並從這些
         現存已有的利用上,發揮農地不斷增值的潛力!
         這樣就能為農地找到一個很好的翻轉效益!

彰投＿創新農地應用分享 東森房屋農地課程分享

彰投＿創新農地應用分享,感謝彰投分會店東店長同仁的指教

今日感謝彰投的店東長與東森彰投夥伴們給予小弟ㄧ個分享的機會，行前特別檢討今年在各區域分享的經驗，希望用三小時全新製作的演說內容能帶給夥伴們不ㄧ樣的農地學經營觀念，從中學

會為客戶創造許多利多的機會面。
我們的存在是在幫客戶創造利多，非單是買賣，農地亦非只有農舍ㄧ條路可走，看到土地的價值為客戶加值。總結將走過的路與看過的事，帶給東森的夥伴們新的角度，希望今天的內容 各位會喜歡。

 

房地合一作業要點 研究7月21日出版 「房地合一課徵所得稅申報作業要點」全文

房地合一課徵所得稅申報作業要點

壹、總則

1. 為利納稅義務人依所得稅法（以下簡稱本法）第四條之四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定計算及申報房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得，特訂定本要點。
2. 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易下列房屋、土地，應依本要點規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅：

(一)一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內之房屋、土地。

(二)一百零五年一月一日以後取得之房屋、土地。

個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。  

貳、交易日、取得日及持有期間

1. 房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

(一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

(二)無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。

(三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權，為權利移轉之日。

1. 房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

(一)出價取得：

        1.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

        2.無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。

        3.本法第四條之四第二項規定之房屋使用權，為權利移轉之日。

(二)非出價取得：

        1.興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

        2.因區段徵收領回抵價地，為所有權人原取得被徵收土地之日。

        3.經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

        4.營利事業實施都市更新事業或受託辦理土地重劃，依權利變換取得都市更新後之房屋、土地或取得抵繳開發費用之折價抵付之土地(抵費地)，為都市更新事業計畫或重劃計畫書核定之日。

        5.配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地，為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。

　      6.繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。

        7.因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

        8.以房屋、土地為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同：

          (1)受益人如為委託人，為委託人取得該房屋、土地之日。

          (2)受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地為信託財產者，該追加之房屋、土地，為追加之日。

(3)信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

        9.信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該房屋、土地之日；該房屋、土地持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該房屋、土地與受益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同。

        10.以房屋、土地為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下，為委託人原取得房屋、土地之日。  

修正「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」

 

【日期文號】內政部104年3月19日台內地字第1040404695號令

【要    旨】

修正「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」第14條規定有關「大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」，自中華民國104年7月1日生效

【內    容】

        一、總量管制數額：

        (一)長期總量管制：土地1300公頃，建物2萬戶。

     (二)每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額（以下簡稱年度數額）：土地13公頃，建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用。

     (三)集中度數額管制：大陸地區人民取得同棟或同一社區之建物，以總戶數10%為上限；總戶數未達10戶者，得取得1戶。

        二、執行方式：

          (一)適用對象：大陸地區人民依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第6條規定，申請取得不動產物權案件。

     (二)認定方式：

                １、土地部分以申請書所載土地標示面積總和；建物「戶」以申請書所載主建號計算。

      ２、同一社區總戶數之認定，以同一使用執照建物總戶數為計算基準；多棟透天式建物，各自領有使用執照且共同成立公寓大廈組織並經報備有案者，視為同一社區，以報備之總戶數為計算基準。

      ３、其他未能依前二款認定者，由內政部會同有關機關個案審查認定。

          (三)收件及審核方式：

                １、直轄市、縣(市)政府審核集中度數額管制時，應依申請案送達該府之收件時間定其順序審核，並依該順序報請內政部許可；報請許可時，應查明案內同棟或同一社區建物登記情形(含總戶數、已許可取得、已登記或已申請件數)，供內政部審核參考。

                ２、內政部應依收件時間定其順序審核。總量管制數額依許可順序編號，依序核給。申請案超過長期總量或年度數額管制上限者，內政部應予駁回。

      ３、申請案超過集中度數額管制上限者，內政部應依直轄市、縣(市)政府收件時間，依序駁回。

      ４、申請案有應補正之情形，經限期補正，屆期未補正或補正後仍不完全者，直轄市、縣(市)政府應不予受理。

     (四)彈性調整：內政部原則每半年檢討總量管制數額；必要時並得視年度數額使用情形，邀集相關機關及各直轄市、縣(市)政府會商後，機動檢討調整。

法規解釋函令新訊-依農業發展條例第16條第1項第1款規定申辦耕地合併分割

好像又新的解釋令了  來看看發生了甚麼事!

耕地分割執行要點

 《第 8 點》 

【公布日期文號】 內政部104年4月8日台內地字第1040411767號函 

【要旨】依農業發展條例第16條第1項第1款規定申辦耕地合併分割，

應審認分割後無造成耕地面積細碎或不利農業經營之情形，始得辦理

【內容】

一、查本部92年5月26日台內地字第0920008075號函，係依據行政院農業委員會92年5月16日農企字第0920127624號函所為釋示，說明農業發展條例第16條第1項第1款後段規定:「同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。」其立法意旨係基於便利耕地經營之特殊需要，而賦予分割之例外規定，政策規劃上並無意導致耕地無限細分；實務上如土地所有權人申請分割、移轉合併登記後，反造成分割後各筆土地地形位置更形複雜、面積細碎，應非條文制定意旨。

二、另農業發展條例第16條第1項第1款規定立法意旨所稱「耕地細碎」或「不利農業經營」實務審認之處理原則，行政院農業委員會104年4月1日農企字第1040205378號函示:「……二、查農業發展條例第16條(以下簡稱本條)規定目的，係為防止耕地細分，便利農場經營管理，降低耕地權屬複雜性，爰參酌農村實際狀況、農業機械操作之便利性及灌溉排水設施之最佳利用，以農地重劃標準坵塊之面積規定0.25公頃，作為耕地最小分割面積標準，故上開標準坵塊面積，自可作為合理經營最小規模判斷之準據；換言之，耕地已具有基本經營規模單元卻一再主張合併分割，導致小於該單元面積之情形，自得認定已有造成耕地面積細碎，不利農業經營之虞，合先敘明。

三、綜上，針對本條第1項第1款規定意旨，查係基於擴大農場經營規模需要，允許所購置之毗鄰耕地可不受耕地分割最小面積限制，或便利耕地經營之特殊需要，而賦予分割之例外規定，又其分割終局亦不得導致耕地宗數增加，或面積、坵塊較前次合併分割更為狹小崎嶇，爰本會92年5月16日農企字第0920127624號函及99年10月29日農企字第0990168260號函等已多次說明有案。

故實務認定上，除可就前項說明作為判斷準據外，所謂擴大農場經營規模或便利農業經營之特殊需要，尚可就該土地之坵形、農水路鄰接情形等予以客觀判斷；又對於有無達到擴大農場經營規模之事實，亦非導致它筆土地面積與其原有面積顯不相當，尤其欲符合該款意旨，亦無需以連續或多次引用相關規定之方式達成。爰就實務審認提供上開處理原則供參，倘涉及個案認定較有疑義者，基於行政協助，建議亦得洽詢當地農業主管機關提供意見，俾利核處。」

三、關於依農業發展條例第16條第1項第1款規定申辦耕地合併分割案件，請確實依行政院農業委員會函示原則辦理。

房地合一後的市場變化想法分享~

房地合一後的市場變化想法分享~

                                                                      東森房屋 岡山 林峻央

近期內最火熱的房地產話題 莫過於  "房地合一"明年 1/1 起正式實施
仿間近一個月來對此話題,有許多的新聞 評論 分析 等資料~
各位上網看看就會得到很多資訊! 所以直接以我個人自己的看法來述說

房地合一  明年才正式實施,對於現在有甚麼影響?
A:房地合一明年1/1正式實施,但因為有落日條款問題,所以在課稅時間點上
   103/1/1之次日後取得,且持有時間在兩年內的房屋,就會跟現在有關係
   104/5月,法案吵著要通過時 全台房地產是最冷清的,大約是今年二月的狀況
   確定通過後,整個六月份熱起來了!全台交易量上升,關鍵處 就在上面這一條
   這條的內容快速解釋就是說
   1:現在到年底前購屋完成,拖過兩年之後再出售房屋 (省稅省價)
      =>可以閃除 奢侈稅 / 房地合一稅  ,預期未來房價還是上升 
      (現在不買,難道要等到明年買了要課稅才要買嗎)


   所以當您開始注意新聞報導時,此類房屋市場增溫的訊息將會繼續出來!
   現在是否是一個好的購屋時機? 當然是!


房地合一  明年才正式實施,對於未來購屋有甚麼影響?
A:明年開始取得(含買賣 繼承 贈與 拍賣等)房屋後,稅率就如以下

可怕的是在於 10年後 還有15%的資本利得~(有賺就課 沒有時間限制)

房地合一稅:送立法院版本 部分條文 個人解析看法

房地合一稅:送立法院版本 部分條文 個人解析看法

相關條文尚未正式公布   以目前所知道的內容 做自己的判斷 參考

房地合一草案所得稅制度 下載

課稅範圍

1:出售房屋 

2:房屋及其坐落基地

3:依法得核發建造執造之土地