高雄房仲南區業績表揚，高市績優代表囊括前2名 上半年度表揚大會

▲東森房屋今天在台南舉行南區上半年業績表揚大會。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／台南報導

東森房屋今天在台南舉行今年度南區上半年的業績表揚大會，包括台南、高雄、屏東以及台東的加盟店都到場參加，東森房屋各分會的會長也表達對下半年房市的看法，其中高雄房市可能受選舉影響較深，交易量可能下滑，至於台南及台東房市的熱度仍高，下半年還是非常看好。

「空拍房仲」帶動農地買賣！ 林峻央：客戶不再只是看到一堆草 原文網址: 「空拍房仲」帶動農地買賣！

▲田中央執行長林峻央。（圖／田中央授權提供，下同）

實習記者魏雅芬／綜合報導

過去農地買賣常受到距離、天氣、環境等等影響，有些買家到現場才發現雜草過多無法進入查看，或是難以看到農地全貌，因此田中央網路科技公司就首創「空拍機」技術應用於農地買賣。執行長林峻央表示，「用俯視的角度拍攝土地，不僅能清楚界定範圍，也能直接給買方更多真實影像」，買賣交易比以往成長1倍，託買賣件數也增加近2倍。

隱形富豪在這！自營商撐起「岡山國」房價，岡山房價倒灌直逼高雄房市熱區

▲岡山的新大樓房價已經站穩每坪17萬元，比起楠梓毫不遜色。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

一般來說在主要城市旁的衛星城市，房市發展都會隨著主要城市一起，但介於高雄和台南間的岡山房市卻與高雄和台南脫鉤，自成1個完整的生活圈，變成南部房市獨樹一格的區域。

岡山區屬於高雄市，但由岡山到高雄市區、及台南市區，所需時間差不多，等於是介於南部2大城市之間，但岡山的房市，卻沒有隨著高雄或台南一起發展。東森房屋高雄路竹美美加盟店店東林峻央表示，岡山周邊有燕巢的大高雄工業區、本洲工業區、路竹科學園區，加上岡山本身的螺絲工業，形成1個獨立生活圈，也就產生獨立的居住需求。

林峻央指出，岡山人買房都會選擇在岡山市區，鮮少往外擴散到其他行政區，聯揚廣告總監李安紘表示，岡山新大樓建案的房價，已經接近每坪17萬元，目前捷運南岡山站旁的和平段，就有新案潛銷中。例如豐嶸建設的預售案「秀泰豐閣」總銷約15億元，規劃31和40坪的純3房產品，預計928檔期將正式進場，而未來最看好的則是87期重劃區。

▲岡山忠誠街是該地的「富人區」，有不少高總價的別墅產品。（圖／記者陳建宇攝）

而岡山的透天別墅價格也不低，林峻央表示，一般的透天新案總價落在1600~1800萬元，但若是地、建坪較大的產品，或位於忠誠街富人區的產品，總價更可能上看2000~3000萬元，甚至比鄰近高雄的楠梓區更貴。

林峻央解釋，岡山周邊因為工廠多，也有許多中小企業主、自營商住在岡山，這些族群口袋深，購屋能力強，才會出現岡山房價、比高雄近郊更貴的狀況。

岡山房屋仲介 線上看屋網址：http://store.etwarm.com.tw/A1050
路竹房屋仲介 線上看屋網址：http://store.etwarm.com.tw/A0578

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新聞報導＿60萬買高雄校區套房，投報率有8%？早餐店嘆：學生少一半才是重點

影／60萬買校區套房　投報率有8%？早餐店嘆：學生少一半才是重點

 記者陳建宇／高雄報導 台灣少子化愈來愈嚴重，情況也延燒到各級學校，尤其大專院校的新生註冊率逐漸降低，入學的人少讓周邊的套房也開始跳腳，例如位於高雄市湖內區的東方設計大學，周圍就出現套房供過於求的狀況，部分區段的店面也開始沒落。

▲東方設計大學學校評價高，但也受到少子化影響，附近學生套房空租多。（圖／記者陳建宇攝） 根據今年3月「世界人口綜述(World Population Review)」網站所揭露的數字，台灣2019年的出生率為1.218，在全世界200個國家敬陪末座，少子化問題嚴重。而少子化衝擊不少產業，例如補教業就受創嚴重，大學附近的包租公、包租婆更是發愁。

年代向前衝_休閒農地興起,空拍農地帶消費者看見農地更多視野

台灣向前衝節目 看準休閒農業興起 在高雄有一位連鎖房仲業者 結合空拍機等技術 建立台灣第一個農地空拍買賣平台 在在手機上就可以清楚的來選擇你想要的物件, 不用再大老遠的翻山越嶺,農地有時候會有雜草叢生的情況, 可以清楚地看到地形,讓台灣也形成一股空拍農地熱潮。 電視採訪：年代向錢衝 採訪主角：田中央 執行長 林峻央 採訪內容：農地創新應用 農地教室篇：https://www.2farm.com.tw/articles 看農地空拍：https://www.2farm.com.tw/ 關於田中央：https://www.2farm.com.tw/about 農地刊登：https://www.2farm.com.tw/ 農地FB社團：https://www.facebook.com/groups/12785... 山坡地 原住民保留地社團：https://www.facebook.com/groups/16066...

年代向前衝節目：陡峭農地 山坡地應該怎麼賣才好

年代向前衝節目：陡峭農地 山坡地應該怎麼賣才好 陡峭山坡地 懸崖峭壁到底要怎麼賣？ 滿山雜草的山坡,長滿了草 如何走進去賣？ 全台有許多這樣的農地,只能荒廢的長滿雜草 卻都無法利用,透過農地空拍,把這些農地有效 的銷售,讓農地再生與活化 才是正確的一條路。 電視採訪：年代向錢衝 採訪主角：田中央 執行長 林峻央 採訪內容：農地創新應用 農地教室篇：https://www.2farm.com.tw/articles 看農地空拍：https://www.2farm.com.tw/ 關於田中央：https://www.2farm.com.tw/about 農地刊登：https://www.2farm.com.tw/ 農地FB社團：https://www.facebook.com/groups/12785... 山坡地 原住民保留地社團：https://www.facebook.com/groups/16066...

真農民才能蓋農舍 -蘋果日報刊載

  原文刊載於蘋果日報地產月刊12頁

為抑制農地炒作，農委會祭出農舍興建及移轉修法規定，內政部與農委會在2015年9月4日通過《農業用地興建農舍辦法》，限制農舍興建人身分；行政院院會則另外通過《農發條例18條之1修正草案》，對農舍購買人作出限制，不過尚未在立法院審議通過。

日前《農業用地興建農舍辦法》在新增3-1條後，確立農舍興建人必須具實際從事農業的農民身分，農民的認定是由農民在申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之，並明訂3類資格的「農民」方可興建農舍。
目前農舍興建人身分已限縮，明定可興建農舍的3類資格的「農民」包括1、參加農保者、2、全民健保第三類被保險人（如農會、水利會會員，或年滿15歲以上農業工作者等）、3、有心從農且有農業生產佐證資料者(如繳售公糧稻穀、銷售農產品證明文件、農產品有有機產銷優良認證、或其他從事農業生產事實之證明文件等 )，以符農地農用。
換言之，新版《農業用地興建農舍辦法》須具有3類資格的「真農民」方可興建農舍。 

農舍買賣不受限

另一方面，針對購買、移轉農舍的《農發條例18條之1修正草案》，也增訂農舍購買人必須具備3項資格條件，包括1、年滿20歲或未滿20歲已婚者；2、實際從事農業生產1年以上的農民；3、無自用農舍。如因為繼承、配偶或二等親內直系血親贈與、法院拍賣，雖不具農民資格，可以購買農舍；但受贈與、法拍購買者，若名下已有農舍，就不能再擁有第2棟以上農舍。
然而，待修正《農發條例18條之1修正草案》尚未在立法院審議通過，所以目前對於農舍購買人的身分並沒有限制，代表現在一般民眾依然可以自由買賣農舍，尚不需要有農民的資格限制。 

國宅抽籤後-轉售 合法性 風險研究篇？

國宅抽籤-轉售 合法性研究？

上個月某區有國宅（依據國軍老舊眷村改建條例 眷改）釋出空屋，軍人依照評分抽籤各個國宅，很多消費者得知此訊息，知道說有些人提出來銷售，特前來本店詢問相關的購買問題？是否適法？安全性 如何？是否可以購買？

                                                                                                                             

以下做個探討 歡迎互相研究指教

問題為『我看到了國宅 軍人抽籤後，有些房屋還未登記好就已經拿來銷售，
               我知道國宅是有五年的管制移轉期，那現在是否可以購買 安全嗎？』


解釋如下

購買？當然可以，只要雙方合意，但是卻有很大的風險承擔？

（1）您付錢購買了，但是房屋五年內無法轉移到您的名下，依據
         （國軍老舊眷村改建條例 第24條
           由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得
           自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。）
           必須五年之後才能移轉，那這段時間內，您或許可以搬遷進去入住，等到五年期滿後
           辦理登記過戶，這樣就能手續完備。

           只是 風險呢？

           風險一：賣方五年期間內出信用狀況，房屋被 假扣押/查封，您怎麼辦？

           風險二：賣方五年期滿後，人不在了，產生繼承等相關問題，您怎麼辦？

           風險三：賣方五年期滿後，人不見了找不到人，您怎麼辦？

           風險四：賣方五年期滿後，房價漲了，變相脅迫漲價否則不過戶，您怎麼辦？

           風險五：很多人說，買方可以用 『信託登記』 『以租代買』『預告登記』方式
                           掌控房屋的未來移轉權利？可行嗎？

           風險六：假設今年取得，立即售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（奢侈稅）

           風險七：假設今年取得，明年售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（房地合一）

           風險八：或是利用其他買賣方式，  那未來移轉 被查到了 要怎麼罰？

           風險九：買方於入住期間，發生了漏水 房屋龜裂 等重大房屋瑕疵情事，那
                           買賣方該怎麼辦？

           風險十： 買方購買後不入住，出租給其他人 卻造成凶宅情況，如果反悔購買呢？
                            凶宅可以退還買賣價金，但卻得上法院，事情如何演變？

農地農舍圓夢,小心甲緊 弄破碗～問題探討

農地農舍圓夢,小心甲緊 弄破碗 問題探討

『有建商買農地送屋 違反使用法規導致被拆 若有民眾想要買農地 蓋農舍,購買時

需要注意什麼呢？從坪數 法規限制 挑選上 要留心什麼？』

                                                                                                                              林峻央

先整理問題

（1）買農地送屋,違反什麼法規導致被拆？

（2）買農地蓋農舍時,要注意什麼問題或法規？

（3）挑選農地蓋農舍上有什麼要留心的？

（1）買農地送屋,違反什麼法規導致被拆？

    這些買農地送屋的,送的不是房屋 豪宅,這個問題的來源是這些建商利用農地的

    分割概念,切出小筆的農地出售,其上再放置類似組合屋 小型木屋的結構體,一併

    贈送當成銷售的賣點。 

   

    問題來源在於,他是非足坪（756坪）滿足可以申請興建農舍的農業用地,所以採用

    類似的小木屋作法,吸引消費者購買（有些非足坪 也是有機會）。

    而在農地是必須農用的概念下,其上除了農業生產設施 農業產銷設施 農舍之外,

    是不能放置任何與農業經營無相關的東西，否則就會有罰則的問題。

    罰則：（非都市與都市內）

    區域計畫法 第二十一條：

第二十一條　違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。

前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。

前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。

    都市計畫法：

第七十九條　都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。

前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。

依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區，適用前二項之規定。

第八十條　不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。

參考意見：罰則兩者都是6-30萬,並且皆有“拆除”並由所有權人給付費用的事情。

                    但這個事件為何會被爆的這麼誇張？

                    其實是『風頭太健』的問題,剛好卡到最近打房與打壓農地的潮流,所以這波由

                    某廠商全台造農地社區的熱潮 剛好讓許多人都趕上，套一句承辦人員的說法

                    是『輿論壓力太大』必須動手,其實這就是檯下的潛規則。

                    如果政府把關上對於農地非得強力推動農用,那為何每天還是不斷的在農地上

                    興建廠房呢？ 在近期對於農地就地合法所談到的問題裡也說到了,政府其實對

                    農地上的工廠採取了睜一隻眼閉一隻眼的做法，因為他確實的『製造了就業力』

                    可以養活很多人，並且對地方財政有所助益。

                    如果要抗爭農地不能隨意蓋農舍,而要具有從農等身份的話, 那農地工廠的危害

                    排出的污水造成我們必須吃重金屬的稻米和果實,這上位的正府是要如何處裡？

農地經營團隊-高雄區最大農地 土地銷售團隊 -林峻央的個人部落格

個人經營介紹

林峻央

0986225522

LINE ID: 如下圖

專精於：農地產品研究

我所屬的團隊為

東森美美團隊 經營區域

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從湖內 路竹 岡山 楠梓延伸到 大社 鳥松 大樹區域

美美集團為高雄市 最大房仲農地土地經營團隊

要買好屋 農地 請第一指名 本地區最好的『美美房地產集團 東森房屋』

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大高雄區高達800個物件選擇

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還搞不懂農地能做什麼，那就快點進來了解一下

→http://chinang.blogspot.tw/?m=1

談 農舍興建 農舍移轉 農舍辦法與承受人的問題

談 農舍興建 農舍移轉 農舍辦法與承受人的問題

（現在到底是 誰可以蓋農舍 農舍買賣是否可以移轉 ？？ ）

                                                                                                               林峻央

農業用地興建農舍辦法 發布日期：2015-09-04

9/4針對辦法的第3-1條做修正

第三條之一　農民之認定，由農民於申請興建農舍時，

檢附農業生產相關佐證資料，

               經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。

                 但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，

不在此限。

法條關鍵：

（1）於申請農舍時

（2）檢附農業生產相關佐證資料

（3）經主管機關會同『專家』『學者』會勘認定之。

但是

如果是 農保 / 漁保則不在此限。

簡單的說就是 最好的方式是透過 農保 / 漁保辦理。

銀杏樹-珍貴樹種 銀杏樹 培育 種植 特性 價錢 探討篇

銀杏-銀杏樹-銀杏樹 培育 種植 特性 價錢

(維基百科)

銀杏（學名：Ginkgo biloba），落葉喬木，壽命可達3000年以上。又名公孫樹、鴨腳樹、鴨腳子等，其果實稱為白果。屬裸子植物銀杏門唯一現存物種，和它同門的所有其他物種都已滅絕，因此被稱為植物

的「活化石」。銀杏原產於中國，現廣泛種植於全世界。它有多種用途，可作為傳統醫學用途和食物。

其在秋天的時候 葉片會呈現金黃色之美,非常的漂亮!

繁殖

銀杏花期3月下旬至4月中旬，種子9至10月成熟。繁殖方式有種子繁殖和扦插繁殖，種子繁殖很容易成活，扦插繁殖可以用銀杏樹根部的小芽進行。 種子11月成熟時採收；將採得的種子，堆放地上或浸在水中，使外種皮腐爛或直接除去肉質外種皮，洗淨，曬乾。

而扦插繁殖一般在春季3月中下旬扦插，選擇20年生以下幼樹上1至3年生枝條作穗條。枝齡越大，生根率越低，實生樹枝條的生根率高於嫁接樹枝條的生根率。

農發條例即將拍板-最新的農地 農舍 農民新聞報導探討(上)

農發條例即將拍板-最新的農地 農舍 農民問題探討

喧騰半年的農發條例在許多與論民意的討論下多所折衝

近幾天終於看到比較清楚的方針!

原則上採取

修改農發條例第18條之1條文

增訂農舍承受人須擁有實質耕作能力

原本只是修訂 "農業用地興建農舍辦法"屬於行政命令

但是許多地與論導向,指出不修母法將會使這個辦法

違背母法,對於未來執行人員將會產生模糊地帶的困難!

再辦法還沒過的當下,很多都還是放話測試風向球 尚未定案

下篇將做討論

      往下繼續

油漆匠的帳單～有洋蔥的 分享文章

有位太太請了一位油漆匠到家裡粉飾牆壁，油漆匠走進門，看到她的

丈夫雙目失明，頓時流露出憐憫的目光。

可是男主人卻非常開朗樂觀，所以油漆匠在這家工作的幾天裡，他們

談得很投契，油漆匠也從來沒有提及男主人的生理缺憾～

油漆匠粉飾完牆壁，取出賬單遞給那位太太，那位太太接過來一看，

發現比談妥的價錢打了一個很大的折扣。 她不解地問油漆匠？

”你為甚麼少算了這麼？”油漆匠回答：”跟你先生在一起覺得很快樂，

他使我覺得自己的境況還不算最壞，所以減去一部分，算是我對他的

一點謝意，因為他讓我把工作看得不會太苦！”

油漆匠對她丈夫的推崇，使她流下了眼淚，因為......這位慷慨的油漆

匠只有一隻手！

此故事所帶出的哲理重點：

• 雖然無法改變人生，但可以改變人生觀；
• 雖然無法改變環境，但可以改變心境；
• 雖然無法調整環境來完全適應自己的生活，
• 但可以調整態度來適應環境，而態度即會決定命運。

知足的人看到的都是窮苦的人的苦..不知足的人看到都是富貴人家的樂

...我們真的很幸福....給予別人一些,自己能得到無比的快樂..

• 最快的腳步不是跨越，而是堅持；
• 最慢的步伐不是緩慢，而是徘徊；
• 最好的道路不是大道，而是耐心；
• 最大的幸福不是得到，而是感謝；
• 最好的財富不是金錢，而是健康；
• 最多的自由不是擁有，而是放下。

『我們無法在這個世界上做什麼偉大的事情，可我們可以帶著偉大的

愛做一些小事。』~~德雷莎修女

20150814_岡山路竹捷運延伸線(第一階段 捷運紅線南岡山站到岡山車站段)內容規劃概要

大眾捷運-岡山路竹捷運延伸線(第一階段)內容規劃概要

103年6月12核定第一 階段 捷運紅線南崗山站到岡山車站段

以下為公聽會資料 請參閱

請往下

創新農地應用_0806 於台中金典酒店演講實錄 ~林峻央

創新農地應用_0806 於台中金典酒店演講實錄

內容:農地的買賣非單只是,重複做著不斷地帶看,與客戶在
         價錢上做行情的比較 如此簡單!

         確實有很多從業人員,在農地上認知 只做坪數與case study
         上的填寫與帶看,我常說 充其量是“陪看”。

         我認為農地藏著非常多的專業,農地的價值 謄本內的商機
         農地可以做的利用,與被限制的事項等等
       
         再者~閒置的農地可以產生很多的投資機會,我們並從這些
         現存已有的利用上,發揮農地不斷增值的潛力!
         這樣就能為農地找到一個很好的翻轉效益!

彰投＿創新農地應用分享 東森房屋農地課程分享

彰投＿創新農地應用分享,感謝彰投分會店東店長同仁的指教

今日感謝彰投的店東長與東森彰投夥伴們給予小弟ㄧ個分享的機會，行前特別檢討今年在各區域分享的經驗，希望用三小時全新製作的演說內容能帶給夥伴們不ㄧ樣的農地學經營觀念，從中學

會為客戶創造許多利多的機會面。
我們的存在是在幫客戶創造利多，非單是買賣，農地亦非只有農舍ㄧ條路可走，看到土地的價值為客戶加值。總結將走過的路與看過的事，帶給東森的夥伴們新的角度，希望今天的內容 各位會喜歡。