田中央創農地空拍平台 銷售翻1倍

近年農地交易量遞減，農地仲介苦思突破口，林峻央經營農地銷售17年，用空拍機賣出翻倍成績，還首創農地買賣平台，目標3年後營收2000萬元。

文／游筱燕

烈日炎炎，羅先生手上拿著地籍圖，面對眼前比人高的雜草叢，只能聽農地仲介在馬路邊看圖說故事，曬到快要中暑，為了退休享田園之樂的夢想，他已經從台中來往花蓮超過10次，大老遠到了現場，卻常常發現旁邊竟有嫌惡設施被草遮住、草太高進不去，狀況一堆。

因為點開所有賣農地的網路資訊，清一色都是草一片，「大家都在賣『草』，但隨著科技進步，賣房子都有3D、VR（虛擬實境）、AR擴（增實境）等工具加快銷售速度，我就在想，能不能跳脫？」近來用空拍機呈現土地實景竄紅、創立全台第1個農地與農舍專業交易網站「田中央」的創辦人林峻央說。

齊柏林作品 啟發空拍靈感

近年來，中央與地方政府紛紛祭出農地農舍交易管控政策，嚴禁炒作，後來新政府上台，急欲拆除在農地上興建工廠的標的，讓農地買盤急凍，投資客縮手。但是像羅先生一樣懷抱退休夢、田園樂，想要自用的人依舊不少，根據實價登錄統計，2017年全台農地成交件數有45014筆，總金額達95億元。

田中央去年10月的委託量高達百億元，「好可怕！做了1、20年不曾遇過這種現象，甚至有屏東的地要來委託我，700多甲（1甲約3000坪），比1個城鎮還大！」其實全台賣不掉的農地太多，只差沒有一個亮點去做行銷。

今年43歲的林峻央，在房仲的資歷有17年，是東森房屋高雄路竹美美與岡山美美勵志國宅加盟店的店東，經營高雄市岡山、路竹等10多個鄉鎮，物件有6成都是農地，同時是農地講師，也醉心於當個假日農夫，甚至種植一大片園藝植栽。

2013年導演齊柏林執導的《看見台灣》，給了林峻央靈感，「我從最便宜的8、9000元空拍機玩起，到上萬元，測試中也摔壞好幾台，練習剪輯後製軟體﹑做影片，地主覺得很科技化，說我花好多錢也用心，十分埋單，讓我簽專任約，同時成交時間縮短，只要過去的1/4。」

一傳十，十傳百，閒置多年的地主因為林峻央的空拍影片，賣出農地，介紹朋友，連宜花東的地都指名要找林峻央託售，「我就想創一個專營農地的網站，大家都不看好，說平台很燒錢，但我想拚拚看，」2017年10月成立，到全台房仲店免費開課教空拍和剪輯，「還無償賣出上百台空拍機，搞得像代言人！」

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，影片觀看率與照片落差極大，用360度的VR工具比平面照片可多出8倍的點擊率，但用空拍，是多20倍。

服務有口碑 吳淡如也求助

因為看上空拍技術，主動找上林峻央的地主廖中偉表示，「我的地約1000坪，但是其他仲介拍一拍都是草，詢問的人很少，空拍後問的人變多，用空拍可以一目了然路線、附近的位置，有沒有汙染源？適不適合耕種？哪裡有水道？不用解釋半天。」…(本文節自財訊573期，詳全文)

年代向前衝節目：陡峭農地 山坡地應該怎麼賣才好

年代向前衝節目：陡峭農地 山坡地應該怎麼賣才好 陡峭山坡地 懸崖峭壁到底要怎麼賣？ 滿山雜草的山坡,長滿了草 如何走進去賣？ 全台有許多這樣的農地,只能荒廢的長滿雜草 卻都無法利用,透過農地空拍,把這些農地有效 的銷售,讓農地再生與活化 才是正確的一條路。 電視採訪：年代向錢衝 採訪主角：田中央 執行長 林峻央 採訪內容：農地創新應用 農地教室篇：https://www.2farm.com.tw/articles 看農地空拍：https://www.2farm.com.tw/ 關於田中央：https://www.2farm.com.tw/about 農地刊登：https://www.2farm.com.tw/ 農地FB社團：https://www.facebook.com/groups/12785... 山坡地 原住民保留地社團：https://www.facebook.com/groups/16066...

(承租農地者)實際耕作者從事農業生產工作認定作業問答集-農委會問答

(承租農地者)實際耕作者從事農業生產工作認定作業問答集-農委會問答原文網址：https://www.coa.gov.tw/ws.php?id=2508259

問1	實耕者參加農保加之資格條件為何？
答	實耕者依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」向農業用地所在地之本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件，取得該證明文件者，得持該證明文件依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」向戶籍所在地農會申請參加農保，並由農會及農保審查小組依該辦法審查其加保資格。
問2	實耕者向本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件應具備之資格條件為何？
答	依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第二點規定，初次申請需65歲以下，申請時須符合下列條件之一(四擇一)：本會選拔之百大青年農民、在地青年農民聯誼會（分會）成員、通過四章一Ｑ驗證及友善環境認證之農民；經營規模須符合下列情形之一(三擇一)：本人全年出售農產品銷售金額25萬元以上，或投入農業生產資材15萬元以上，或農業用地經營規模達經營面積認定基準；且本人無其他農業面積達0.1公頃以上或依法令核准之室內固定農業設施面積0.05公頃以上。
問3	如申請人已有書面租賃契約而未經公證程序，是否可使用實耕政策申請參加農保？
答	申請人倘符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」所定資格要件者，得依規定向本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件。
問4	畜牧從業者是否可使用實耕政策申請參加農保？
答	考量政策推動初期之穩健，本次以農產業為優先輔導對象，故以具農產業專業之本會各區農業改良場作為受理機關，目前尚未包含林、漁、畜產業，未來將視辦理情形滾動調整，擴大輔導對象。
問5	申請人持父親農業用地是否可使用實耕政策申請參加農保?
答	依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第二條規定，以實耕者身分加保者，須以未具自有農業用地及承租農業用地或其他合法使用他人農業用地之資格條件者為限。
問6	有關「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」所定之經營面積規模係針對單一作物類別，針對採取混合種植作物方式者，是否可採用經營面積規模方式認定？
答	針對採取混合種植作物方式者，其混合種植之作物耕作面積，其個別收入，經換算加總後，達全年收入新臺幣25萬元以上者，則仍屬符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」農業用地經營面積達一定規模之規範。例如：申請人係採混合種植水稻0.4公頃(25/2*0.4，收入約新臺幣5萬元)，蔬菜0.34公頃(25/0.4*0.34，收入約新臺幣21.25萬元)，經換算加總後，全年收入約新臺幣26.25萬元，即符合前開經營規模之規範。
問7	申請人持法人所有之農業用地，是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件？
答	「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第6點就不予核發實際從事農業生產工作證明文件之情形已有明定，尚無針對土地所有權人係屬自然人或法人而有所限制。
問8	「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第2點所稱「配合本會農業政策之農民」為何？
答	本項係指本會選拔之百大青年農民、在地青年農民聯誼會（分會）成員、通過四章一Ｑ驗證及友善環境認證之農民身分資格以外之但書規定，須報經本會核定。即本會各區農業改良場於收到申請人提出參加本會相關政策之證明文件後，應另函請本會依該政策之目的性及產業單位意見予以認定，以保持資格談性。
問9	何謂農民學院管理系統建檔在案且資料完備之在地青年農民聯誼會（分會）成員？
答	在地青年農民聯誼會（分會）成員無涉學習時數，惟申請人應確實填列農民學院管理系統中之必填欄位。
問10	申請人所檢附之四章一Q驗證標章之面積，是否需與實際耕作者經營面積認定基準標準一致？
答	四章一Q驗證標章係為申請人取得資格之條件之一，與經營規模面積無涉，故兩者面積尚無須一致。
問11	申請人經本會各區農業改良場審查後不予核發從實際從事農業生產工作證明，於多久後可再次向改良場提出申請？
答	依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」，申請人如符合資格條件時，即可向本會各區農業改良場提出申請。
問12	申請人取得實際從事農業生產工作證明文件後，於多久後須再次向改良場提出申請？
答	實際耕作者每1年須再次向本會各區農業改良場重新申請實際從事農業生產工作證明，並得於該證明文件有效期限屆滿前3個月內，得向農業用地所在地之行政院農業委員會各區農業改良場再次申請核發。如未取得有效之實際從事農業生產工作證明文件，依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第8條第3項規定，不得繼續參加農民健康保險。
問13	申請人取得實際從事農業生產工作證明文件後，可否作為申請天然災害救助文件使用？
答	依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」，目前僅提供申請人作為申請參加農民健康保險使用。
問14	申請人持有機認證書面契約，是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件？
答	申請人倘符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第2點所定資格條件（如：有機驗證之農民），自得依規定向本會各區農業改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件。
問15	申請人檢具之買售憑證為何？
答	有關買售憑證之審認比照現行農民健康保險制度認定方式，銷售農、林、漁、畜產品購買農業生產資材之憑證，其中銷售憑證指由政府機關、政府核准設立或登記有案之農產品批發市場、農民團體、農業企業機構、承銷商、零售通路業者或國軍部隊、機關、學校、工廠等大消費團體最近1年出具之出貨單、收購聯單、市場拍賣結帳統計表或其他銷售證明文件；購買憑證指向政府機關、農民團體、廠商、商店等最近1年購買種苗、種用動植物、肥料、動植物用藥、農業機械、固定設施、設備及材料等生產資材之發票或收據。
問16	申請人提供之兩筆農業用地，非與其戶籍所在地之農會組織區域位於同一直轄市、縣（市）或不同一直轄市、縣（市）而相毗鄰之鄉（鎮、市、區）範圍內，可否申請實際從事農業生產工作證明，又其可否申請參加農民健康保險？
答	申請人倘符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定，自得向本會各區農業改良場申請核發際從事農業生產工作證明；另依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第2條第2項規定，農民健康保險被保險人所持申請加保之農業用地，須與其戶籍所在地之農會組織區域位於同一直轄市、縣（市）或不同一直轄市、縣（市）而相毗鄰之鄉（鎮、市、區）範圍內，方符合加保資格。

發布單位：農委會(輔導處)

『買一塊農地 可以從哪裡著手PART-1』

『買一塊農地 可以從哪裡著手PART-1』轉貼

Part-1

（1）先確認您想要退休的生活態樣,比如我想簡單弄個花花草草種一點菜,可以與家人一起吃養生又好玩那建議挑選『小農地』。

（2）如果你想退休長期居住,那適合找個房屋設施比較周全的『農舍』,這樣很完善 小孩回來有地方住還可以招呼朋友建立附近鄰居人脈,互相照應。

小農地面積大約 100-300坪以內就可以了,太大了你會花很多時間在除草,相對週末日度假時都在勞動,這是小編很深刻的感受喔～除草好累喔

農舍的話,建議找『現成的』很多現成的現在都不會很貴,再加上未來農地農用的政策下,現成農舍會變得很搶手喔！

補充說明：誰可以買農地？很多消費者都會問說,我能購買農地嗎？

答案是：沒有問題,只要你有錢,你就可以購買農地,可以登記自己 長輩 或是小孩子在民國89年前,農地是管人不管地,在民國89年之後,農地是管地不管人,只對農地的使用

做加強管理,在農發條例法令下,您只要是 『自然人』就可以擁有農地,且不限制共同持分

或者是單獨所有喔！<<農地誰都可以買,如果還有朋友不曉得得 可以幫分享囉。

全文轉貼  https://www.2farm.com.tw/articles/1

推薦～空拍環景..嘉義縣六腳鄉網室農地

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這塊農地便宜到爆 不信,你看 看完你就賺到」

♞送「網室」,這根本買網室送農地了吧

♞我們來計算一下
775坪 Ｘ 4000 （每坪搭建費)= 310萬
這塊地才賣你338萬,還可以稍微出個價
各位,你看 這不是買網室 送農地嗎？
誇張到爆呀！

♞面積足夠超過756坪,符合蓋農舍條件 過關！
這麼便宜的農舍用地,上哪裡找？

♞有水～灌溉溝不就在正旁邊
♞有路～前有路 旁也有路

你要自用,可以！你要農用,也行！
你要租人,好租！你是投資,會賺錢！

♞買農地來投資 （分享幾個好處）

每年不跟你收 房屋稅 + 地價稅 （持有稅）
＝>其他所有不動產每年皆有稅金喔

之後賺錢不收 房地合一稅
＝>符合農用,不小心賺一倍 都不用繳稅～

點進來看地囉～覺得很棒的話～幫田小編分享 感恩您～

https://www.2farm.com.tw/farms/593

農地銷售 進入創新銷售模式 空拍農地蔚為風潮

              農地銷售 進入創新銷售模式 空拍農地蔚為風潮

     農地銷售近一年雖然成為政府打壓的不動產,然而農地仲介的創新還在持續發展當中

特別是結合了目前當紅的 空拍機 技術,也承續了 齊柏林的看見台灣後,帶消費者用不同的角度

看到台灣農地!


     這個創新的銷售方式從中南部竄起,在中部農地銷售裡 有赫赫有名的 "嘉義小紅"農地仲介

為客戶至少拍攝了上千片的農地空拍,甚至到 建地 工業地與房屋等領域!我們也在很多嘉義

小紅的農地物件裡,看到很多農地清清楚楚地原貌,透過網路就知道銷售的是哪一筆土地,跟

以往農地的銷售模式截然不同!

                                          農地空拍照片

社會福利設施＿養老院 老人院 養護中心農地使用, 農地禁限建 研究篇

老人福利機構

社會福利設施＿養老院 老人院 養護中心農地使用,變更 申請要點 研究篇＿林峻央

非都市土地申請變更作為社會福利設施使用其事業計畫審查作業要點
五、直轄市、縣（市）政府受理申請應注意事項如下：
（一）申請變更編定使用土地面積達二公頃以上者，在核准興辦事業計畫前，其土地使用計
               畫應先徵得區域計畫擬定機關之許可。
（二）申請使用山坡地範圍內各種使用區之土地，應依水土保持法、山坡地保育利用條例、
               非都市土地使用管制規則及山坡地建築管理辦法等相關規定辦理。並不得使用依據山坡地土地可利用
               限度分類標準查定為五級地之宜林地及六級地之加強保育地。
（三）擬興辦事業用地不得使用特定農業區經辦竣農地重劃之農牧用地。
      但在不影響農地重劃區完整性及農業生產環境之原則下，符合下列情形之一者，不在此限：
      1.經行政院核定之公共建設所需用地。
      2.經目的事業主管機關查明確屬八十八年二月二十日前已違規使用，列為專案輔導之社會
           福利機構用地，並出具已為相關處理程序之證明，且於八十九年五月三日前已由目的事業主管機關受理
           申請，處理程序尚未終結者。
（四）擬興辦事業用地涉及農業用地變更使用者，應符合農業主管機關同意農業用地變更使
          用審查作業要點及相關規定。
（五）建築基地應臨接道路，或以通路連接道路，其通路之寬度應依實施區域計畫地區建築
           管理辦法及建築技術規則規定辦理。
（六）申請地區不得位於相關法規劃定應予保護或禁止、限制建築之管制區。
（七）經核准變更使用之土地，不得移作原申請目的事業以外之其他事業使用，並應於三年
           內設立，逾期未設立者，應廢止其許可並回復原編定。但因開發或其他原因無法如期設立，應報經目的
           事業主管機關同意展期，最長以三年為限。