上個月某區有國宅（依據國軍老舊眷村改建條例 眷改）釋出空屋，軍人依照評分抽籤各個國宅，很多消費者得知此訊息，知道說有些人提出來銷售，特前來本店詢問相關的購買問題？是否適法？安全性 如何？是否可以購買？
以下做個探討 歡迎互相研究指教
問題為『我看到了國宅 軍人抽籤後，有些房屋還未登記好就已經拿來銷售，
我知道國宅是有五年的管制移轉期，那現在是否可以購買 安全嗎？』
解釋如下
購買？當然可以，只要雙方合意，但是卻有很大的風險承擔？
（1）您付錢購買了，但是房屋五年內無法轉移到您的名下，依據
（國軍老舊眷村改建條例 第24條
由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得
自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。）
必須五年之後才能移轉，那這段時間內，您或許可以搬遷進去入住，等到五年期滿後
辦理登記過戶，這樣就能手續完備。
只是 風險呢？
風險一：賣方五年期間內出信用狀況，房屋被 假扣押/查封，您怎麼辦？
風險二：賣方五年期滿後，人不在了，產生繼承等相關問題，您怎麼辦？
風險三：賣方五年期滿後，人不見了找不到人，您怎麼辦？
風險四：賣方五年期滿後，房價漲了，變相脅迫漲價否則不過戶，您怎麼辦？
風險五：很多人說，買方可以用 『信託登記』 『以租代買』『預告登記』方式
掌控房屋的未來移轉權利？可行嗎？
風險六：假設今年取得，立即售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（奢侈稅）
風險七：假設今年取得，明年售出，那被查到了，誰要罰 罰多少？（房地合一）
風險八：或是利用其他買賣方式， 那未來移轉 被查到了 要怎麼罰？
風險九：買方於入住期間，發生了漏水 房屋龜裂 等重大房屋瑕疵情事，那
買賣方該怎麼辦？
風險十： 買方購買後不入住，出租給其他人 卻造成凶宅情況，如果反悔購買呢？
凶宅可以退還買賣價金，但卻得上法院，事情如何演變？
風險探討：
正常想到的管道如下 『信託登記』 『預告登記』『設定抵押權』『以租代售』
先來探討風險
風險一：賣方五年期間內出信用狀況，房屋被 假扣押/查封，您怎麼辦？
有可能為了塗銷查封，對方拿不出錢，而您被迫需要花更多錢解決？
或許超乎您的尾款給付，或者是雙方擺著，就等查封，買方再標回！
但假設，欠款的金額更高呢？這是我最怕的一件事。
風險二：賣方五年期滿後，人不在了，產生繼承等相關問題，您怎麼辦？
如果發生繼承，將先完成繼承程序，而被繼承人 是否承認當初前者
寫的協議，而這協議是道德保障？還是有實質的法律保障嗎？
真實的狀況為，對方繼承有份的人都有寫下承諾書，雙方照著道
德感走，但會見到的是 『有人反悔』，『有人故意脅迫要更多錢』
風險三：賣方五年期滿後，人不見了找不到人，您怎麼辦？
無解。
因為印鑑證明，年限一年。而此事發生 一定是早就找不到人了。
賣方不見且不取尾款，您又能怎麼樣呢？ 頭大了.......
風險四：賣方五年期滿後，房價漲了，變相脅迫漲價否則不過戶，您怎麼辦？
原本尾款可能要一百萬，賣方因為房價上漲反悔要拿兩百萬
否則不出來簽訂『買賣契約書』，這時候的演變 會變成雙方
各具立場，最後買方反悔，告賣方不履行合約，賣方除了面對
合約問題，還要面對逃漏稅的問題，。
風險五：很多人說，買方可以用 『信託登記』 『以租代買』『預告登記』方式
掌控房屋的未來移轉權利？可行嗎？
奢侈稅事件後，利用『信託登記』 『以租代買』『預告登記』閃躲奢侈
稅的方式，都已經被稅捐處列為重點稽查的對象，只要鎖定『信託登記』
『以租代買』『預告登記』等案件，未來追查現金流向，就真相大白，
除了繳納閃躲的多倍稅金，還要繳三倍以下罰款。
最近財政部發布新聞稿稱，國稅局根據地政機關通報「預告登記」與「信託
登記」案件再核對兩次移轉登記在二年〜三年左右案件，過濾出疑似規避租
稅案件，先通知買賣雙方說明。再依雙方提供資料與國稅局查得資料查核後，
補徵特種貨物稅及處罰鍰。
如買賣雙方為規避特種貨物稅，而作「預告登記」或「自益信託」，正好提
供國稅局查核的指引，有如欲蓋彌彰之嫌。進一步論，國稅局除依地政機關
通報資料外，會再查買賣雙方資金流程與日期，與房地交付使用時期，更重
要的證據是買賣私契。國稅局查核的買賣私契主要是來自「買方」、「賣方
」，另實務上也有來自貸款銀行的買賣私契影本，或仲介業者的委託銷售契
約或買賣私契影本。國稅局查核的佐證，也常見預告登記請求權人即是後來
登記的買方或自益信託的「受託人」為後來登記的買主，再根據「買方」
、「賣方」雙方的資金流程來判定作為認定「租稅規避」的依據。
風險六：假設今年(2015)取得，(2015)立即售出，未來被查到了，誰要罰？
今年取得，利用私下書面協議或是斡旋方式，或者用『信託登記』
『以租代買』『預告登記』，實際卻立即售出。
那未來移轉後就觸犯，『奢侈稅』第一年售出總價15%
與『奢侈稅罰則』漏報三倍以下罰則，賣方就罰不完 兜著走。
風險七：假設今年取得，明年售出，不登記 那被查到了，誰要罰？罰多少？
今年取得，明年銷售，進入到房地合一的課稅範圍內（第一年課徵
買賣價差的45%），未來如果買賣過戶後，可能被依照此條例補款
並且還有房地合一的漏稅罰款問題！
風險八：如果只是利用其他方式，未登記 那未來移轉 被查到了 要怎麼罰？
同上概念。
風險九：買方於入住期間，發生了漏水 房屋龜裂 等重大房屋瑕疵情事，那
賣方該怎麼辦？
擔心買方會提出『瑕疵擔保』的問題，請求賣家修復或者是買賣
價金減少，這時候糾紛與其他嚴重後果都會產生。
風險十： 買方購買後不入住，出租給其他人 卻造成凶宅情況，如果反悔購買呢？
凶宅可以退還買賣價金，但卻得上法院，而此為逃漏稅的買賣條件，事
情如何演變？
凶宅可以取消買賣，價金返還，然而問題在於 『取得回來價金嗎』？
風險十一：稅務與罰則問題
『建築業者，不動產經紀人，代書，經紀業的風險，買賣方』
稅捐稽徵法第四十一條規定：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐
者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。」，此外，
如建築業者、不動產經紀人或地政士「教唆或幫助犯」（買方合意更改日期可
能成為「幫助犯」）亦有「三年以下有期徒刑、拘役或科新臺幣六萬元以下罰金」
刑責（稅稽四三），甚至遭到懲戒，為維護專業形象，實應謹防觸法。
還包含以下
奢侈稅
第二十二條 納稅義務人短報、漏報或未依規定申報銷售第二條第一項
第一款規定之特種貨物或特種勞務，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍
以下罰鍰。利用他人名義銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，
除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。
所得稅法 （未來房地合一課徵內容）
後記：眷改戶此次專案的風險性與之前奢侈稅未上路，或
者上路後已避開兩年奢侈稅期間，完全不同。
五年的風險，以從業者的角度來看，擔不起的。
何況買賣雙方呢，給予消費者 安全 安心 信任的
服務是我從業人員的本份。
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