奢侈稅對於農地,農舍,農業設施的相關分析

奢侈稅對於農地,農舍,農業設施的相關分析-          撰文 : 東森房屋 美美集團  林峻央

問題:奢侈稅對於農地/農舍/農業設施 是否課徵?
這是一個很大的問題 原則上先從奢侈稅跟農地有關的條例開始說起

[課徵主體]
第二條　本條例規定之特種貨物，項目如下
一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。
但符合第五條規定者，不包括之。
[農地排除規定]
第五條 有下列情形之一，非屬本條例規定：
四、經核准不課微土地增值稅者。
[應課徵稅率]
第七條 特種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。
但第二條第一項第一款規定之特種貨物，持有期問在一年以內者，稅率為百分之十五。
[核課以銷售總價計算]
第八條 納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，
包括在價額外收取之一切費用。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。

先分析 課徵的主體
1:持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地
->意思就是說: 土地上有房屋的全部都要課徵 (房屋:國稅局有做過說明，銷售持有期間未滿2年之房屋
，縱使係屬違章建築、鐵皮屋……等未辦「保存登記」房屋，仍屬奢侈稅課稅範圍，如未符合奢侈
稅條例第5條排除課稅規定，仍應依法課徵奢侈稅。)
所以說如果農地上有常見的違章 如(鐵皮屋 小木屋 未申請的住人設施等 都是要課徵)
2:依法得核發建造執照之都市土地。
依法得核發建照執照之都市土地,所以就排除了”非都市土地”的農地
所以農地 位於非都市土地者,不在奢侈稅範圍內!
另外農地 位於都市土地是在奢侈稅範圍內!

那 都市土地農地有 農業區 保護區 它可以核發建照的法源在哪?

農業發展條例 地8-1條第二項

農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。但農業設
施面積在四十五平方公尺以下，且屬一層樓之建築者，免申請建築執照。本條例中華民國九十二年一月十
三日修正施行前，已興建有固定基礎之農業設施，面積在二百五十平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申
請建築執照。

上面已經說明,農地上的農業設施超過45平方公尺是要申請建築執照的!

所以都內農地因可申請農舍與農業設施是在課稅的範圍內!

那如何可以認定我的農地/農舍/農業設施 可以排除在奢侈稅外呢?
我們在看看上面所寫的內容
[農地排除規定]
第五條 有下列情形之一，非屬本條例規定：
四、經核准不課微土地增值稅者。

所以只要核准不課徵土地增值者,”核准’是關鍵字 核准代表 ‘得申請不課徵’
所以農地得申請不課徵的條例有哪些呢?

奢侈稅的施行細則 第十一條規定

本條例第五條第四款所稱經核准不課徵土地增值稅者,只符合農發條例第三十七條第一項 , 第三十八條之一 或其他

依法得申請不課徵土地增值稅者! 於是有以下幾項

農業發展條例第37條第一項
作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
分析:所以農業用地移轉給自然人 是可以申請的,但是有個關鍵 叫做 “做農業使用”跟”農業用地”
所以我的農業用地要做農業使用,賣給自然人!可以去申請不課徵土增稅 也免去奢侈稅!

農業發展條例第38-1條

與(都市土地細部計畫已完後 跟 未完成部分) 這邊略過 因為主要談市地重劃跟區段徵收的農地

接下來要探討 ”農業使用” 農業用地’怎麼定義,並且怎麼避過奢侈稅

農業用地
農業發展條例第三條第十項
一○、農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：
(一) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(二) 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
(三) 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場
、集貨場、檢驗場等用地。
第十項第二款講到重點了 [供與農業經營不可分離之農舍] , 所以農業用地包含 “農舍”

那農業使用呢?
我們看 農業用地做農業使用認定及核發證明辦法第四條 第五條

農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：
一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦 理休耕、休養、停養或有不可抗力
等事由而未使用者，亦得認定為作 農業使用。
二、農業用地上施設有農業設施，並檢附下列各款文件之一：
（一）容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築 執照。
（二）農業設施得為從來使用之證明文件。
三、農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照。

農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：
一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用 。
二、本條例中華民國八十九年一月二十六日修正公布施行前，以多筆農業 用地合併計算基地面積申請興建農
舍，其原合併計算之農業用地部分 或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。
三、現場有阻斷排灌水系統等情事。
四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、 水泥等使用情形。

所以呢? ‘農業用地上有農業設施 或農舍要檢附
1:容許使用同意書及建築執照 2:農業設施得為從來使用之證明文件。
3:農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照。
並且要小心
1:農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用
2:現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、 水泥等使用情形。

如果我們符合以上就可以取得,農業用地做農業使用證明 這個文件!拿這個去過戶可以免奢侈稅

因為 農業用地做農業使用認定及核發證明辦法 第三條 已經有寫
有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：
一、依本條例第十八條規定申請興建自用農舍。
二、依本條例第三十七條第一項或第二項規定申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。
三、依本條例第三十八條規定申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、 贈與稅或田賦。

最後 簡而言之
農地的種類很多.要閃奢侈稅的話

1:若是非都市土地 那就可以排除
2:若是農地 不管在都市土地 非都市土地,上面有房屋者 都要課徵
3:若是在都市土地的農地,屬於課稅範圍內!那要去得農用證明才可不課徵
4:農舍:是被定義在農發條例第三條第十項 什麼是農業用地[ 供與農業經營不可分離之農舍...]
還記得交互運用在 農發條例第三十七條嗎?
作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅
所以農舍 農業設施都排除了
5:只要不違反農業用地做農業使用認定及核發證明辦法 第四條 第五條規定 可以取得
農業用地做農業使用認定及核發證明者!那就可以排除了

奢侈稅對於農地不難,簡單說就是 “農用證明”取得後 就可以免除奢侈稅!
很多人發生問題在於”農舍”’農業設施”違章 未保存”是否可以不用課徵奢侈稅,我在上面已有說明
如有說明不足的,歡迎來信 我再增加補充 感謝!

撰文:東森房屋 美美集團 林峻央